一降一稳：瞭望商业地产和专业市场租金的变化

    可以看到，当前国际金融危机对“三高”(高端人士、高端消费、高端场所)的影响最为明显；对外向型或以外销为主的企业的冲击大于以服务国内市场为主、拥有自主品牌的企业；与老百姓生活密切相关的民生产业受到的冲击远低于其他产业；大中型城市受到的冲击相对强于三四线城市和广阔的农村市场。
　　其中，在服装流通领域，商业地产的整体租金，与最高价格时比较已经下降了30%左右。而与此同时，专业市场的租金却稳步上升。商业地产和专业市场租金的一降一稳，反映了特定时期人们消费能力和消费档次的变化。
　　商业地产：降

　　分店计划紧急叫停
　　据消息人士透露，近期，CBD的北京财富中心，又痛失了一位“金主”，本来已经定好要在二期商业开设一个几千平方米大卖场的香港某知名大型百货零售商，紧急暂停了分店计划，从CBD撤离了出去。无独有偶，美美百货从西单的首都时代广场撤离，近期许多大品牌都开始了“瘦身”计划。
　　根据戴德梁行的统计数据，2009年上半年，Louis Vuitton、Gucci、Burberry三家新开店铺分别是5个、5个、2个，考虑到品牌自确认新店址至开业需12个月以上，可以看出，2008年上半年之前，大牌们的扩张意图很是明显，但自从金融危机肆虐后，扩张战略已转变为收缩。“现在高端商铺的招商形势不太明朗，商家入市意愿都不积极，特别是那些国际一线品牌，业绩明显下跌，母公司的效益又不是很好，甚至有品牌表示，在未来两年内都不会再增开新店。”戴德梁行华北区商铺部董事张家鹏表示。
　　新开商铺人气不旺
　　原本订好的店铺没了，新开的商铺人气也不是很旺。2009年二季度，北京共有四个新项目开业：王府井的金宝汇购物中心、东直门桥的北京来福士广场、朝阳门的悠唐生活广场和崇文门的国瑞购物中心，新增建筑面积合计26万平方米。根据搜房商铺网的统计数据，尽管这几个新项目的出租率都已经超过了85%，但是已经开业的部分只有60%~70%，商场人流量不大，人气不旺。业内人士认为，不仅是在北京，全国各地最新开业的商业地产项目，招商过程都不顺利。
　　租金下挫空置率上扬
　　关店、减店、退店，在品牌零售商调整布店计划的影响下，商铺市场平均租金下挫，空置率上扬。据中原地产商铺部总经理蔡慧健介绍，北京商铺市场的整体租金，与最高价格比较已经下降了30%左右，至今还没看到明显回升迹象。但和租金的下挫趋势相反，根据世邦魏理仕的统计，2009年二季度北京市场空置率达到9.2%，环比上升两个百分点，同比上升1.2个百分点。
　　不过对于未来，业内人士还是大多持乐观态度。中原地产商铺部总经理蔡慧健表示，根据现在经济的发展，保8的目标肯定没问题，随着十一、元旦、春节这些传统节假日的到来，市民的消费热情会回复，商铺市场也能走出寒冬。而戴德梁行华北区商铺部董事张家鹏则表示：“北京仍然是绝大部分品牌的重点发展地区，这一点并未受到经济环境变动的影响，目前可视为阶段性调整，随着经济形势好转，开店紧缩的状态将会逐步缓解。”

　　专业市场：稳

　　一如既往升级换代
　　尽管在席卷全球的金融危机背景下，为中国贸易流通领域做出巨大贡献的数以万计的服装市场也在一定程度上受到波及，出现需求萎缩，交易额下降的状况。但是，这丝毫没有影响到服装专业市场升级换代的决心和信心。
　　服装专业市场由于其大部分市场定位在中、低端，且绝大部分市场始建于上世纪八九十年代，硬件设施落后，重建改造已刻不容缓。
　　辽宁西柳大市场、五爱服装市场……一大批专业市场逐步走向高端化、品牌化，其扎根国内市场、满足大众内需、服务中低消费的基本属性未变。专业市场硬件设施的改善、管理的升级、产品结构的变化都是这么多年大众整体消费提升的结果。同时也是专业市场准确定位、赢得更多消费者群体的重要举措。
　　批零两重天
　　在近期对于专业市场的调研中，记者发现了一个有趣的现象：同样是服装专业市场，以批发为主的专业市场，商户对于减租的要求并不强烈，不惜重金争先恐后地抢夺“黄金店铺”的场面时常涌现。上海新七浦服装市场精品女装区的一个20平方米的商铺1年的租金就能达到80万元，即便这样，也是一铺难求。
　　而以零售为主的专业市场，商户因为生意清淡而要求市场方减免租金的事情屡有发生。去年12月底，北京金五星服装市场因为要上涨租金而导致部分商户集体停业抗议；今年2月19日，深圳宝安区龙华大浪南路一家大型的服装城，100多名商户集体要求减租；2月25日，海口新华北路解放商城近百家经营户为抗议商城收租金过高，集体休市；3月4日，北京欧尚爱普服饰广场200多名商户以商场人流量少、经营亏损严重为由，联名签字要求管理方减免租金，在要求遭到拒绝后，200余商户关门停业。在这些事件当中，甚至有商户和管理方发生冲突的情况。
　　重管理讲服务不减租
　　重管理讲服务不减租，似乎成为当下服装专业市场决策者不谋而合的策略。
　　山东即墨市场建设服务中心主任韩吉鹏告诉记者：“解决当前的困难，要靠拓宽销售渠道。如果单纯地只是降低租金，只会让生意越做越差。市场需要足够的资金来做品牌推广。”
　　在这种大环境下，大部分市场跟商户一样，也面对困境。
　　“商业成本上升的压力也影响到业主，借贷成本已经显著上升。管理方也是金融危机的受害者，减租太多，公司一时也难以承受。”上海新七浦实业有限公司总经理徐为民也认为，“我们当然也不希望看到商户倒闭，因为他们是我们生意上的伙伴。因此，我们希望大家一起携手渡过这次难关。”（中国纺织报）（E09）